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（4）房地产泡沫是一种货币现象，保持货币金融政策的连续性和稳定性有助于稳定房地产价格。1985年《广场协议》签署后，为抑制日元过快升值及其对经济的不利影响，政府在1986年连续4次下调贴现率至3%的低利率水平。为了稳定国际货币市场，1987年2月，日本签署《卢浮宫协议》，并再次下调贴现率至战后最低值2.5%，并一直维持历史最低水平到1989年4月。1985-1989年M1、M2增速分别达7%和10%，高于同期4.5%的经济增速。持续低利率和日元升值导致大量资金流入股市和房地产市场，资产泡沫快速膨胀。为了抑制经济过热和资产泡沫化，1989-1990年政府又连续5次上调贴现率至6%，1990年大藏省出台政策限制房地产融资，1991、1992年M2增速分别为2%和-0.4%，政策快速收紧挤破泡沫。货币金融政策频繁变动是日本房地产市场大起大落的重要原因。

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从上市时11倍的合理估值，到现在51倍的静态市盈率。香港股民难得享尝到了新股的好处，这么几年来，港股都是都是将IPO新股往低里炒。稀缺标的去年年底中烟香港要上市的消息传来，就引起轰动，主要是因为中烟香港的母公司太厉害了，是中国中烟集团。当时媒体特别流行算账，比如一个中烟集团等于多少个腾讯多少个阿里多少个华为，其实这个账目算的并不对，中烟集团是很厉害，但万亿元利税，扣除税收之后，利润也不多，烟草行业税收占了大头，不少地方税收龙头都是烟草公司。

70年代政府对房地产市场控制力较强，通过采取一系列有针对性的措施，地价快速上涨的局面得到有效控制，1975年全国和六大城市地价指数分别下跌4.4%和8.1%，1976-1978年地价基于需求驱动而温和上涨。2.1.3 为什么第一次房地产危机爆发后，市场能迅速恢复？

一是货币金融政策突然收紧，企业资金链断裂。央行上调政策利率，紧缩货币。地价太高造成的社会问题日益突出，个人购房压力大、企业经营成本高、社会不平等现象日益严重、市场投机盛行。为了抑制经济过热，政府开始主动挤泡沫，1989年5月后连续5次上调贴现率，由1989年4月的2.5%调至1990年8月的6%，M2同比增速由1990年10月的11.8%降至1991年4月的3.8%，1992年甚至转负。猛烈的加息步伐使得股市率先崩盘，企业直接融资受挫、金融资产贬值，资金链开始断裂，随后传导至高杠杆维持的房地产市场。

3.4 税收影响预期，长期来看对防范房地产危机作用不大正文1 导言日本位于亚洲大陆以东，是太平洋上一个弧形岛国，由本州、北海道、九州、四国4个大岛和6800多个小岛组成。国土总面积约为37.8万平方公里，与德国、芬兰、越南和马来西亚大致相同，其中约3/4被山体覆盖，4个大岛占97%以上。日本地处环太平洋火山带，从最北端到最南端有7个火山区，110座活火山。尽管日本国土面积仅占世界陆地总面积的1/400，但活火山数占了近1/10，地壳极不稳定，每年发生有震感的地震高达1000多次。